2025年11月，央行一份金融数据报告投下了一枚“深水炸弹”：居民部门贷款减少2063亿元，其中被视为“房贷风向标”的中长期贷款仅微增100亿元。
这个数字是什么概念？ 它不到今年3月“小阳春”时期新增房贷的零头，甚至比不上一线城市一套豪宅的成交价。
摩根士丹利的调查显示，只有1%的受访者计划在未来半年内买房。 当老百姓连贷款都不愿背的时候，楼市的底层逻辑可能已经彻底改变了。
2025年11月的居民贷款数据，堪称近年来最惨淡的一份“成绩单”。 居民部门贷款整体减少2063亿元，短期贷款减少2158亿元，这意味着人们不仅不借钱买房，连日常消费也捂紧了钱包。
展开剩余80%而中长期贷款（主要是房贷）的微增100亿元，几乎可以忽略不计。 对比2025年3月“小阳春”时期新增5047亿元房贷的盛况，现在的市场温度堪称“冰点”。
这种疲软直接反映在成交市场上。 11月底至12月初，全国二十座典型城市商品住宅成交总面积环比大跌30.75%。
广州、上海成交量跌幅超过三成，深圳仅因个别项目集中备案勉强支撑。 冷清的交易大厅和越来越多的中介关门潮，成了楼市最真实的注脚。
首先，房价预期正在崩塌。 摩根士丹利调查显示，只有14%的人认为未来一年房价会涨，而36%的人认为会跌。
当“买房必赚”的信仰动摇，普通人自然不敢轻易背上30年房贷。 其次，居民杠杆率已逼近极限。
2024年底居民部门杠杆率达64.7%，接近国际警戒线，许多家庭六个钱包被掏空，再也加不动杠杆了。
关键的是就业和收入的 uncertainty。 2025年前三季度，多地出现裁员降薪潮，年轻人把“防御性存钱”视为首选。
央行数据显示，62%的人倾向多存钱，仅13%愿意加大投资。 当明天的工作都不确定时，谁敢赌上后半生去换一本房产证？
为刺激购房，2025年以来政策层层加码：首付降至15%、房贷利率破4%、限购全面放开。 这些“史上最狠”政策如同拳头打在棉花上。 以深圳为例，2025年11月二手房均价跌至5.7万元/平方米，较2021年高点跌幅超28%，但成交量依旧在低位徘徊。
问题出在信心断层。 中央经济工作会议虽提出“着力稳定房地产市场”，但购房者用脚投票：84%的潜在买家只考虑新房，其中54%非国企楼盘不买。 他们对开发商暴雷、楼盘烂尾的恐惧，已远超对政策的信任。
当普通住宅市场冰冻时，顶级豪宅却上演着魔幻现实。 2025年11月，深圳湾澐玺项目套均总价5462万元，最贵一套3.77亿元，开盘当日销售额130亿元，去化率七成。 同样在广州、上海，总价3000万以上的豪宅成交逆势上涨。
这种撕裂背后是财富分化。 瑞银报告显示，2025年全球亿万富豪财富增长13%，中国新增70位亿万富豪。
富人资产配置中房产仅是“一环”，而中产却可能因一套房跌价陷入负资产。 楼市不再有普涨行情，只有“好城市核心地段”的孤岛效应。
需求端萎缩的同时，供给端也在主动收缩。 2025年全国住宅用地供应量同比下降20%，二线城市降幅达30%。
1-8月房屋新开工面积下降20%，房企拿地意愿跌至冰点。 土地市场量价齐跌，2024年卖地收入较2021年峰值下降44%，多地出现流拍。
开发商的行为模式彻底转变：保交付重于扩规模，去库存急于追利润。 2025年上半年，百强房企新增土地储备同比下降15.7%，就连头部国企也优先选择“代建”模式规避风险。 房地产行业从扩张期正式进入防御期。
央行报告首次提到“房价拐点初现端倪”，但强调要防止“自由落体式下跌”。 银行压力测试显示，能承受房价下跌20?0%，但担心恐慌性抛售引发连锁反应。
目前，70个大中城市中，二手房环比下跌城市数量连续两月达到100%，这种全面普跌态势历史上罕见。
不过，楼市并未完全失控。 一二线城市租金回报率回升至2?%，接近房贷利率水平；部分城市房价收入比已与国际接轨。
政策层面，“收购存量房作保障房”等举措正在部分城市试点，试图通过政府托底消化库存。
发布于：江西省